Mājokļu pieejamība turpina samazināties, bet zemākais punkts ir tuvu

Šī gada pirmajā ceturksnī mājokļu pieejamība turpināja samazināties visās Baltijas galvaspilsētās. Lai gan algas auga pat straujāk nekā iepriekš, procentu likmju kāpums un noturīgi augstas dzīvokļu cenas nozīmēja, ka vidējai mājsaimniecībai atļauties iegādāties savu mājokli kļūst arvien grūtāk. Tuvākajā laikā mājokļu pieejamība turpinās sarukt, jo procentu likmes vēl augs. Tomēr Eiropas Centrālās bankas likmju celšanas sprints visdrīzāk ir tuvu noslēgumam, un algu kāpumam saglabājoties straujam, mājokļu pieejamība uz gada beigām sāks atgūties. Tas palīdzēs veicināt aktivitāti tirgū, taču strauju aktivitātes lēcienu kopējās neskaidrības apstākļos negaidām.

Swedbank Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI) atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā.

Mājokļu pieejamība Baltijā turpināja samazināties, ko galvenokārt noteica straujš procentu likmju kāpums, padarot aizņemšanos krietni dārgāku. Viļņā mājokļu pieejamības indekss pirmo reizi kopš 2009. gada noslīdēja zem 100, kas nozīmē, ka vidējai mājsaimniecībai mājoklis ar hipotekāro kredītu pirmajā ceturksnī vairs nebija pieejams. Tallinā mājokļu pieejamības indeksa vērtība bija 104, tomēr mājokļi pirmreizējā tirgū jau kādu laiku vidējai mājsaimniecībai nav pa kabatai. Rīgā, kur cenas ir zemākās Baltijā, tāpat kā iepriekš mājokļu pieejamība saglabājās visaugstākā starp Baltijas galvaspilsētām – indeksa vērtība pirmajā ceturksnī bija 153.5. Šāda indeksa vērtība nozīmē to, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 m2 lielu dzīvokli, ienākumi bija par teju 54% augstāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem. Tomēr dzīvokļiem, kuri atrodas mājās, kas celtas vai renovētas pēc 2000. gada, mājokļa pieejamība ir krietni zemāka – MPI indeksa vērtība 1. ceturksnī bija 103.5. Tas nozīmē, ka salīdzinoši jaunāki dzīvokļi vidējai Rīgas mājsaimniecībai balansē uz nepieejamības robežas.

Pircēji kļuvuši piesardzīgāki, un pieprasījums pēc mājokļiem pirmajā ceturksnī samazinājās. Gada pirmajos trīs mēnešos darījumu skaits krita par 11%, salīdzinot ar 2022. gada pirmo ceturksni. Bet, salīdzinot ar pērnā gada ceturto ceturksni, tas ir samazinājies par 6,6%. Tirgus aktivitātes kritums fiksēts visos tirgus segmentos – tas skar gan lētākos un bieži – energo-neefektīvos mājokļus padomju sērijveida ēkās, gan dārgāko pirmreizējo tirgu. Arī rezervāciju skaits no jauna celtajos mājokļos ir zemāks nekā ierasts. Pircēji nesteidz rezervēt dzīvokļus celtniecības stadijā, bet izvēlas nogaidīt līdz projekts tiek pabeigts. Tikmēr jauno dzīvokļu piedāvājums saglabājas noturīgs.

Swedbank aplēses rāda, ka pirmajā ceturksnī, salīdzinot ar pērnā gada pirmo ceturksni, vidējās svērtās dzīvokļu cenas pieauguma temps Rīgā palēninājās līdz 2.7%. Savukārt pret pērnā gada nogali jau vērojams cenu samazinājums 2.7% apmērā.

Cenu pieaugumu pret pērno gadu galvenokārt noteica dzīvokļi, kas celti vai renovēti pēc 2000. gada – tiem cenas bija vidēji par 16% augstākas nekā pirms gada. Vēl straujāks cenu pieaugums ir jaunajiem projektiem pirmreizējā tirgū. Statistikā šobrīd tiek reģistrēti darījumi ar jaunajiem projektiem, kas tikuši rezervēti pirms aptuveni gada, tādēļ jauno dzīvokļu segmentā noslēgto darījumu cenas bieži atspoguļo pagātnes situāciju. Savukārt šodien veiktās rezervācijas ir par cenām, kas ir vēl par aptuveni ceturto daļu augstākas nekā pērn pirms kara sākuma. Kaut gan būvniecības izmaksas vairs neaug tik strauji kā iepriekš, tās tomēr ir ievērojami augstākas nekā pirms gada, kas nozīmē, ka arī pārdošanas cenas ir virs 2022. gada līmeņiem. Mājokļi Rīgas pirmreizējā tirgū, visdrīzāk, jau ir nepieejami mājsaimniecībām ar vidējiem ienākumiem. Neskatoties uz augstajām cenām, cenu korekcija jauno dzīvokļu segmentā nav gaidāma.

Turpretim, lielākajā tirgus segmentā – dzīvokļiem padomju sērijveida ēkās – jau kopš 2022. gada vidus vērojams cenu kritums. Kaut gan pirmajā ceturksnī izskatās, ka cenas ir nostabilizējušās, tomēr, saglabājoties vājam pieprasījumam, ir iespējams turpmāks cenu kritums.

Kopumā 2023. gads mājokļu tirgū gaidāms salīdzinoši lēnīgs – augstās procentu likmes, kopējā dzīves dārdzība un nenoteiktība visdrīzāk nozīmēs piezemētu tirgus aktivitāti. Prognozējam, ka atsevišķos segmentos būs cenu korekcijas. Pircēji varētu izvēlēties pirkumus atlikt, kamēr procentu likmes turpinās augt. Tomēr procentu likmju kāpumam apstājoties un algām turpinot strauji augt, mājokļu pieejamība vairs neturpinās krist un arī aktivitāte varētu pamazām atjaunoties.

Attēls: ilustratīvs (canva.com)