Atšķirība starp reģistros fiksētajām un reālajām LIZ nomas maksām ir ievērojama

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes (LIZ) ir nekustamā īpašuma veids, kam cena gadu no gada tikai pieaug. Taču, kā īpašniekiem, kas paši nenodarbojas ar lauksaimniecību, no tā gūt praktisku labumu ikdienā, šobrīd ir izaicinājums. Publiskajā telpā nav pieejamas objektīvas informācijas par aktuālajām LIZ nomas cenām. Ar līdzīgu problēmu saskaras arī meža īpašumu īpašnieki. Lai situāciju mainītu, uzņēmums “Latio” turpina pērn aizsākto “Lauku īpašumu tirgus indekss” publicēšanu, atspoguļojot aktuālos tirgus rādītājus. Janvāra jaunumi – LIZ pārdošanas un nomas cenas turpina pieaugt, bet mežu īpašnieki pakāpeniski kļūst aizvien zinošāki – pēdējos trīs mēnešos par 15% samazinājies pārdevēju skaits, kas pārdevuši īpašumus zem tirgus vērtības.

“Lauku īpašumu tirgus indekss”* dati par 2023. gada janvāri:

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes:

• 41% – vidējais 1 ha lauksaimniecības zemes pārdošanas cenas pieaugums attiecībā pret 2020. gadu (2022. gada decembrī – 40%; novembrī – 38%);
• 178 EUR/ha – vidējā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā ( gada decembrī – 170 EUR/ha; novembrī – 160 EUR/ha);
• 330 EUR/ha – augstākā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā ( gada decembrī – 330 EUR/ha; novembrī – 320 EUR/ha).

Meža īpašumi:

• 60% – vidējā summa, ko pārpircēji samaksājuši īpašniekam no reālās tirgus vērtības, pārējo paturot sev ( gada decembrī – 60%; novembrī – 45%);
• 50% – pārdevēji pārdevuši īpašumu zem tirgus cenas ( gada decembrī – 60%; novembrī – 65%);
• 30 minūtes – vidēji tik ilgs laiks paiet no sludinājuma publicēšanas brīža līdz pirmajam pārpircēja piedāvājumam ( gada decembrī – 15 minūtes; novembrī – 15 minūtes).

Trīs mēnešu laikā, kopš tiek publicēti “Lauku īpašumu tirgus indeksa” dati, tirgū ir novērojamas pozitīvas pārmaiņas. Objektīvu datu publicēšana, sniedzot īpašumu īpašniekiem iespēju iepazīties ar vidējām LIZ tirgus cenām, tostarp reģionālā griezumā, ir sekmējusi gan šādu īpašumu pārdošanas, gan arī nomas maksu vidējo cenu kāpumu. Vienlaikus būtiskas pārmaiņas notiek arī Meža īpašumu segmentā – atlīdzības apmērs, ko pārpircēji samaksājuši īpašniekiem, trīs mēnešos ir audzis par 15%. Tāpat palielinājies arī to īpašnieku īpatsvars, kas pārdod īpašumus par tirgus cenu nevis zem tās.

“Latio” Mežu pārdošanas nodaļas vadītājs Sandijs Lūkins: “LIZ nomas maksām šobrīd ir tendence pieaugt vidēji par 2 – 15% gadā. Lielais diapazons saistīts ar vēsturiski saslēgtajiem 5 – 10 gadu ilgtermiņa līgumiem, kuros maksa noteikta atbilstoši tā laika lauksaimniecības zemes cenām. Taču pēdējos divos, trijos gados jaunie līgumi tiek slēgti jau uz krietni īsāku termiņu – lielākoties uz gadu. Tas īpašniekiem ļauj pielāgot jaunās atlīdzības reālajai tirgus situācijai, kas saistīta ar lauksaimniecības zemes tirgus cenu, kā arī lauksaimniecības produkcijas cenu pieaugumu.”

Aktuālās LIZ nomas maksas reģionos 2023. gada janvārī**

• Austrumvidzemes un Rietumvidzemes reģionos – diapazonā no 70 līdz 180 EUR/ha;
• Vidusdaugavas un Zemgales reģionos – diapazonā no 70 līdz 300 EUR/ha;
• Ziemeļkurzemes un Dienvidkurzemes reģionos – diapazonā no 90 līdz 250 EUR/ha;
• Ziemeļlatgales un Dienvidlatgales reģionos – diapazonā no 70 līdz 150 EUR/ha.

Patlaban no visas valsts lauksaimniecībā izmantojamās zemes tirgū pārdošanai nonāk vien vidēji 3 – 4%. Tikmēr būtiski lielāks ir zemes nomas tirgus – Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) dati liecina, ka nomāta tiek ceturtā daļa jeb 25% aramzemes.

Vienlaikus plaisa starp oficiāli publicētām un reālajām LIZ nomas maksām ir ievērojama – atšķirība var būt pat par 90%. Piemēram, pēc CSP datiem vidējā nomas maksa Kurzemē ir 88 EUR/ha, bet realitātē – 170 EUR/ha, Vidzemē – 123 EUR/ha pēc CSP datiem, bet realitātē – 185 EUR/ha. Līdzīgus rādītājus kā CSP atspoguļo arī Eurostat, tātad arī tur nav pieejami pietiekami uzticami un ilustratīvi dati.

Atšķirības skaidrojamas ar dažādajām datu apkopošanas metodoloģijām jeb to, kāds ir datu apjoma kopums (tvērums) un cik padziļināti tie tiek vērtēti, piemēram, tiek vai netiek iekļauti arī ALTUM darījumi, pašvaldību izsoles u.tml.

“Redzam, ka ekonomiskās situācijas ietekmē interese par iespēju iegādāties pārdošanā nonākušās LIZ pieaug. Daudzi izsver šo kā drošu investīciju iespēju saviem uzkrājumiem, lai inflācijas ietekmē līdzekļi nezaudētu savu vērtību. Protams, pirms lēmuma pieņemšanas būtiski ir izvērtēt šādu īpašumu ienesīguma likmi jeb iespējamo īpašuma nomas maksu attiecībā pret investēto. Taču interesentiem pašiem iepazīties ar uzticamiem datiem par vidējām nomas maksām šobrīd ir praktiski neiespējami – ne vien esošajiem īpašniekiem, bet arī tiem, kas izvērtē šādu īpašumu iegādi ar mērķi iznomāt. Tālab, lai nebūtu “akli” jāuzticas nomnieka vai pārdevēja teiktajam, zemes cenas un vērtības noteikšanai šajos gadījumos vienmēr būtu jāvēršas pie uzticamiem, sertificētiem vērtētājiem. Nereti ekspertiem samaksātā atlīdzība atmaksājas jau dažu mēnešu laikā,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

Attaisnojums nevērībai LIZ nomas maksas noteikšanā varētu būt tikai plāni īstermiņā pārdot un iekasēt straujo vērtības pieaugumu. Arī pieeja vadīties no kaimiņu pieredzes šajā kontekstā nebūtu pareizais risinājums, jo atrašanās vieta ir tikai viens no indikatoriem tirgus situācijai atbilstošas maksas noteikšanai.

Īpašumu nomas cenas ietekmē tādi faktori kā atrašanās vieta; infrastruktūra, piemēram, izvietojums pret piebraucamiem ceļiem, šo ceļu kvalitāte; nomnieka uzņēmuma bāzes un pārstrādes uzņēmumu tuvums; platība; lauku konfigurācija; zemes vienību skaits; zemes iekoptības pakāpe; meliorācijas sistēmas tehniskais stāvoklis; augšņu auglība; augsnes tips un mehāniskais sastāvs; zemju pieprasījums; ekonomiski stipru saimniecību esamība reģionā; zemju konsolidācijas ekonomiskie apsvērumi un pat produkcijas noieta iespējas un cenas.

Neapstrādātu, krūmiem aizaugušu zemes gabalu vai zemes gabalu ar bojātu meliorācijas sistēmu nomas maksas ir līdz 30% zemākas, ņemot vērā turpmākajos gados ieguldāmos līdzekļus zemes sakārtošanai un ražošanas spējas atjaunošanai. Tāpat vērtību negatīvi ietekmē servitūta ceļu un novadgrāvju šķērsojumi, kas sadala zemes gabalu vairākās daļās, apgrūtinot piekļūšanu pie tiem.

Ņemot vērā esošo ekonomisko situāciju un aizvien pieaugošo interesi par LIZ īpašumiem, “Latio” ekspertu ieskatā šis ir piemērots laiks, kad īpašniekiem būtu vērts pārskatīt savas līgumattiecības ar esošajiem zemes nomniekiem.

Būtisks atskaites punkts, pēc kā izvērtēt esošo līgumsaistību izdevīgumu, var būt Latvijas valsts krājobligāciju ienesīguma likme, kas pašlaik ir 3.3%. LIZ īpašumiem, kam ienesīguma likme ir zem šīs atzīmes, zemes noma šobrīd var būt neizdevīgāka par īpašuma pārdošanu un līdzekļu ieguldīšanu krājobligācijās. Vienlaikus, lai nepaliktu zaudētājos, pirms šāda lēmuma pieņemšanas vienmēr svarīgi būtu piesaistīt ekspertu, kas var izvērtēt arī īpašuma nākotnes vērtību.

*Indeksa aprēķins veikts, balstoties uz “Latio” darījumu vadītāju sniegtajiem datiem.

** “Latio” rīcībā esošo nomas darījumu un “Latio” ekspertu aplēšu analīzes rezultātā iegūtu datu apkopojums.