Ēku pārvaldnieks: lielu daļu padomju laikos būvēto daudzdzīvokļu ēku vajadzētu nojaukt

Sliktā tehniskā stāvoklī esoši stāvvadi, tekošs jumts, brūkoši balkoni un vāja energoefektivitāte – tās ir tikai dažas no problēmām, ar kurām jāsadzīvo lielai daļai Latvijas iedzīvotāju, kas mīt padomju un pirmskara laikā būvētos daudzdzīvokļu namos. Turklāt šo ēku renovācija lielākoties nav ekonomiski pamatojama – milzīgās investīcijas, kas nereti ir līdzvērtīgas paša īpašuma vērtībai, tāpat nenovērsīs likstas pilnībā, uzskata ēku pārvaldīšanas uzņēmuma “Selectum Home” vadītājs Valters Balakleitis. Ko darīt? Nojaukt un būvēt vietā jaunas ēkas? Ideālā pasaulē tas būtu vissaprātīgākais risinājums. Vienlaikus ļoti svarīgi ir saprast, kāpēc vispār esam nonākuši tik tālu un ko darīt, lai situāciju nepasliktinātu vēl vairāk.

Nesaprotamais un nemīlētais kopīpašums

Nepietiekamas vai nepareizas izpratnes par kopīpašumu dēļ ir ilgstoši kavēta un apgrūtināta daudzdzīvokļu namu atjaunošana, bet ēku tehniskais stāvoklis, sevišķi padomju sērijveida ēkās, tikmēr ir turpinājis pasliktināties. Joprojām dzīvs ir desmitgadēm kultivētais uzskats, ka “mana atbildība beidzas līdz ar mana dzīvokļa sienām”, bet par visiem pārējiem ēkas elementiem jārūpējas kādam citam – apsaimniekotājam, pašvaldībai, valstij.

Vēsturiski Latvijā ir palaists garām ļoti svarīgs brīdis: iespēja privatizācijas vilnī sakārtot likumdošanu, paredzot, lai daudzdzīvokļu ēkas noteiktā termiņā pārņem dzīvokļu īpašnieku kopības. Tā vietā šobrīd daudzdzīvokļu ēku juridiskajā formatējumā valda diezgan liels haoss: ir dzīvokļu īpašnieku biedrības, ir kopības, ko pārstāv pilnvarotas personas, tāpat daudzas ēkas joprojām atrodas Rīgas domes bilancē. Daļā pirmskara un padomju sērijveida ēku, arī dažos pirmskrīzes “jaunajos projektos”, situācija var būt vēl sarežģītāka – šīs ēkas nekad nav bijušas kopīpašums, līdz ar to tās sadalīt dzīvokļu īpašumos ir vēl izaicinošāk. Tomēr mūžīgi tā turpināties nevarēs. Bez juridiska risinājuma nav un nebūs iespējams saņemt aizdevumu ēkas renovācijai vai citiem lielākiem remontdarbiem, tādējādi liedzot uzlabot dzīves telpu.

“Diemžēl ikdienas darbā redzam, ka vairumu cilvēku interesē tikai tas, ko viņi redz, – paša dzīvoklis, labākajā gadījumā kāpņutelpa, taču trūkst apziņas, ka kopīpašums ir arī visas nesošās konstrukcijas, sienas, balkoni, jumti, caurules utt. Tipiskā padomjlaika projekta ēkā ir īstenojams jebkurš remonts, vienīgi tam nepieciešams kopības lēmums, vairumā gadījumu savācot 50% + 1 dzīvokļa īpašnieka parakstu. Bet, lai šos parakstus iegūtu, nereti ir jāizcīna pamatīga cīņa, jo daļa iemītnieku atsakās iesaistīties un izliekas problēmas neredzam. Īpaši tas attiecas uz vecāka gadagājuma iedzīvotājiem, no kuriem daļa joprojām savos uzskatos dzīvo laikā pirms privatizācijas,” norāda Balakleitis, vienlaikus apstiprinot, ka vienīgais motivējošais līdzeklis, kas liek jautājumiem sakustēties, ir pašvaldības uzliktie sodi. “Daudzi cilvēki spītīgi atsakās saprast, kāpēc kaut kas ir jādara, jāsaskaņo, jāmaina. Ja kaimiņam ir balkons, kura nesošie elementi ir korodējuši tik tālu, ka tas sāk atdalīties no ēkas, bet man pašam balkona nav – tātad uz mani problēma neattiecas. Taču kadastrālās vērtības sods būs jāmaksā visiem kopā. Ja mājai tek jumts, pirmā stāva iedzīvotāji nereti saka – mani tas neskar. Bet, ja mājai tāpēc pūst sienas, – tās pūst arī pirmajā stāvā. Reāla izpratne veidojas tikai tad, kad cilvēki ir spiesti risināt reālas problēmas, turklāt bieži piespiedu kārtā.”

Cik tehniski sliktās ēkās dzīvojam?

“Un tagad iztēlojieties, kas notiek, ja šāda attieksme ir valdījusi 25 gadus. Tas ir tāpat kā 25 gadus staigāt ar cauru zeķi un ik pa brīdim drusku pielāpīt, bet nekad netikt pie jaunas zeķes, jo tas, lūk, izmaksā pārāk dārgi. Un tā nu lāpi un skaties visu laiku uz ielāpiem un caurumiem, un tik turpini maksāt par lāpāmo diegu, kaut arī jauns zeķu pāris sen būtu atmaksājies,” situāciju ilustrē Balakleitis.

Diemžēl tā ir realitāte – padomjlaiku ēku komunikāciju tīkliem un jumtiem sen ir beidzies ekspluatācijas laiks, viss ir novecojis, ja vien nav remontēts avārijas dēļ. Balkoni drūp, vecajiem liftiem troses vairs nevar iegādāties, ar stāvvadiem ir problēmas pilnīgi visos padomju sērijveida namos, nemaz nerunājot par faktiski neesošo energoefektivitāti, nesošo konstrukciju šuvju stāvokli utt. Balakleitis atzīst – vissliktākajā situācijā šobrīd ir balkoni, ko arī ir visgrūtāk sakārtot.

Renovācijas izmaksas, iekļaujot projektēšanu un projekta vadību, sērijveida ēkām sākas no 550 eiro kvadrātmetrā, turklāt jāņem vērā, ka nereti pēc ēkas atjaunošanas remonts nepieciešams arī dzīvoklim, jo mainās radiatoru izmērs un novietojums, komunikācijas ir bijušas iebūvētas iekšējās sienās, ko nācies izlauzt utt., kas nozīmē, ka summai jāpieskaita vēl vismaz kādi piecpadsmit vai divdesmit tūkstoši eiro. Vairumam cilvēku pašiem tādas naudas nav, taču arī atbalsta finansējumu vai kredītu ēkas renovēšanai bieži vien nav iespējams saņemt, jo dzīvokļu īpašnieku biedrība neeksistē.

Krāt pagātnes vai nākotnes remontdarbiem?

Daudzdzīvokļu dzīvojamām ēkām plānoto remontdarbu budžets parasti tiek veidots no dzīvokļu īpašnieku ikmēneša iemaksām uzkrājumu fondā. Tas ir noteikts maksājums, kas iedzīvotājiem jāveic papildus apsaimniekošanas maksai. Remontdarbiem paredzētās iemaksājamās summas apmērs ir atkarīgs no ēkas kopējā tehniskā stāvokļa un plānoto atjaunošanas darbu apjoma un var svārstīties no dažiem desmitiem centu līdz pat dažiem eiro par kvadrātmetru mēnesī. Tomēr neatkarīgi no iemaksu apjoma jāsaprot kāda svarīga nianse – vai līdzekļi tiek krāti iespējamiem nākotnes vai jau ielaistiem pagātnes remontdarbiem? Nerenovētās pirmskara un padomju laiku ēkās tas noteikti būs otrais gadījums, norāda Balakleitis: “Teiktu, ka dzīvošana vecajā sērijveida ēkā, no vienas puses, ir kā cīņa ar vējdzirnavām – gadiem ilgi tiek krāti līdzekļi problēmām, kas bija jānovērš jau sen, turklāt šajās ēkās gandrīz nekad nepienāks situācija, kad viss ir atjaunots, jo, kamēr tiks sakrāts nākamo likstu novēršanai, vajadzēs sākt remontēt jau iepriekš sataisīto. No otras puses, jāņem vērā, kur šīs vecās ēkas atrodas. Ja tas ir pilsētas centrs vai kāds ļoti pieprasīts Rīgas mikrorajons, tad vismaz ir skaidrība, kam tiek krāts un par ko maksāts. Vieta mūsdienās nosaka ļoti daudz, pat ja pats īpašums vairs nav vizuāli pievilcīgs.”

Citādi ir ar jaunajiem projektiem, kuru tehniskais stāvoklis vēl zināmu laiku neprasīs būtiskus ieguldījumus. Šo ēku dzīvokļu īpašnieki var atļauties novirzīt uzkrājumu fondā relatīvi nelielus līdzekļus, mierīgu sirdi paļaujoties, ka ar tiem pietiks nākotnes remontdarbu veikšanai, kad tādi būs nepieciešami. “Ja pieskaitām arī ēku apsaimniekošanas maksu, kopumā jaunajos projektos, piemēram, mūsu apsaimniekotajās “Bonava Latvija” mājās, kopējās uzturēšanas un uzkrājumu fonda izmaksas ir par kādiem 30% mazākas nekā padomju sērijveida un pirmskara namos. Jaunajos projektos apsaimniekošanas maksā ir iekļauta virkne papildu pozīciju, piemēram, videonovērošana, apsardze, dažādi viedie risinājumi, arī sniega šķūrēšanas izmaksas, kas vecajās ēkās neeksistē. Tāpat jāņem vērā, ka jaunajās mājās, pateicoties to augstajai energoefektivitātei, būs būtiski mazāk jāmaksā par komunālajiem pakalpojumiem, piemēram, apkuri,” skaidro Balakleitis.

Kā veidot izpratni par kopīpašumu?

Realitātē jauno projektu visiem nepietiek. Ko darīt? Visu nojaukt un celt dzīvojamo fondu no jauna? Skaidrs, ka tas nenotiks, kaut arī eksperts atzīst – vismaz ar lielu daļu padomju laika tipveida ēku tas būtu vienīgais jēdzīgais risinājums. Taču būtisks atspaids būtu labākas izpratnes veidošana par kopīpašuma būtību, mudinot dzīvokļu īpašniekus rūpēties par namu, kurā atrodas viņu privātā dzīves telpa.

“Jaunajos projektos šī izpratne veidojas dabiski, jo apkārtējā vide liek ātri iejusties. Jaunajās mājās visiem kopā ir jāvienojas, kad pieslēgs apkuri. Tad arī visi saprot, ka šī ēka pieder visiem kopā, jo lēmums skar katra individuālās izmaksas. Ļoti būtisks ir starts, tas, kā cilvēks ir sācis dzīvot. Iegādājoties jaunu dzīvokli, īpašnieks parakstās par to, ka autostāvvietā drīkst stāvēt tikai ar caurlaidi, vai arī maksāsi sodu, ka balkonus nedrīkst aizkraut ar krāmiem utt. Jaunajās mājās cilvēki parakstās par noteikumiem, vecajās no viņiem neko tādu neprasa, katrs dara, ko grib,” saka Valters Balakleitis. Tāpat jaunajos projektos nereti arī paši attīstītāji skolo un izglīto jaunos dzīvokļu īpašniekus, piemēram, mācot, kā pareizi lietot rekuperācijas sistēmu, kā vēdināt mājokli, lai tajā būtu vienmēr patīkams klimats, kā noregulēt radiatorus, kā uzstādīt signalizāciju pagrabstāvā u. tml. “Mājokļu īpašnieku izglītošana caur dažādu ēkā pieejamo risinājumu izmantošanu rada cilvēkiem izpratni, ka viņiem jāuzņemas atbildība ne tikai par sev piederošo dzīvokli, bet arī par ēku un teritoriju kopumā, par tās uzturēšanu, garantiju pieteikumiem un sadarbību ar apsaimniekotāju. Tāpēc vēl pirms jaunajiem īpašniekiem nododam dzīvokļu atslēgas, organizējam visiem īpašas tiešsaistes apmācības, ko esam nosaukuši par Mājokļu skolu. Šo mācību laikā pastāstām gan par ēkas konstruktīvo uzbūvi, gan par visām ēkā un mājokļos iebūvētajām sistēmām, inženiertehniskajiem risinājumiem, koplietošanas telpām un to izmantošanu, tādējādi liekot noprast, ka par lielu daļu no tā visa turpmāk pašiem būs arī jārūpējas,” skaidro “Bonava Latvija” Pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša.

Ēku pārvaldīšanas eksperts Valters Balakleitis ir pārliecināts – bez valstiska risinājuma neiztikt. “Lai strauji uzlabotu daudzdzīvokļu ēku tehnisko stāvokli, energoefektivitāti un panāktu mūsdienām atbilstošu energoresursu patēriņu tipveida apbūvē, valstij būtu jāizstrādā jau gatavi atjaunošanas projekti ar jau izstrādātu risinājumu populārākajām tipveida ēku sērijām un vienlaikus jāmaina likumdošana, paredzot, ka šos atjaunošanas projektus varētu realizēt ar 50% plus viena dzīvokļu īpašnieka piekrišanu, tajā skaitā būtu svarīgi, lai uz šādas būvniecības dokumentācijas pamata nepieciešamības gadījumā būtu iespējams demontēt arī avārijas stāvoklī esošos balkonus. Pašlaik, lai veiktu daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku atjaunošanu, iespaidīgā apjomā tiek izstrādāti gandrīz vienādi projekti un tam tērēti apjomīgi līdzekļi, ko varētu novirzīt pašu atjaunošanas darbu veikšanai.”

Bet ko darīt dzīvokļu īpašniekiem, kamēr šāda valstiska risinājuma nav? Noraudzīties drūpošajos balkonos? Balakleitis aicina tomēr rīkoties. Viņš atklāj, ka dzīvokļu īpašnieku biedrības mūsdienās ir jau novecojis modelis, tomēr tas ir svarīgs, kad lieta nonāk līdz kreditēšanai. Citos gadījumos efektīvāks risinājums ir pilnvarotas personas (atsevišķi dzīvokļu īpašnieki, kuriem pārējā kopība uztic noteiktu pilnvarojuma apjomu lēmumu pienemšanai kopības vārdā), kam nav juridiskas personas statusa, bet kas var ātri risināt jautājumus mājas iedzīvotāju interesēs tādās situācijās kā, piemēram, lifta remonts vai siltummezgla detaļu nomaiņa. Arī parakstu vākšana tādējādi sokas raitāk, jo iedzīvotāji savējiem uzticas vairāk, nekā apsaimniekotāja pārstāvim. Ielāpi ir tikai ielāpi, tomēr vismaz uz mirkli tie situāciju ja ne uzlabos, tad neļaus tai pasliktināties.

Foto: publicitātes