Kredītu sadārdzinājums neapstādina mājokļu tirgu

Pēdējo pāris mēnešu laikā mājokļu tirgu var raksturot kā filmu “slow motion” režīmā. Darījumi notiek, taču dažādos segmentos ļoti atšķirīgos tempos. Pircēji un pārdevēji katrs cer uz izmaiņām cenu korelācijās sev vēlamajos virzienos – pārdevēji uz kāpumu, pircēji kritumu. Tomēr būtiskas svārstības cenās nav vērojamas – arī decembrī, kad vairums saņēmuši rēķinus par novembri un apzinās paredzamās izmaksas. Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju, “Latio” ik mēnesi “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā” apkopo piecus rādītājus, kas visizteiksmīgāk raksturo situāciju tirgū aizvadītajā mēnesī. Decembra nozīmīgākie jaunumi – pieaug iedzīvotāju īpatsvars, kas, izvairoties no inflācijas sekām, brīvos līdzekļus investē nekustamajos īpašumos.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par decembri:

• 70 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (novembrī – 61; oktobrī – 45; septembrī – 36; augustā – 32; jūlijā – 28 dienas);
• 5% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (novembrī – 5%; oktobrī – 8%; septembrī – 12%; augustā – 14%; jūlijā – 16%);
• 52% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (novembrī – 51%; oktobrī – 55%; septembrī – 58%; augustā – 63%; jūlijā – 60%);
• 1% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (novembrī – 1%; oktobrī – 2%; septembrī – 2%; augustā – 4%; jūlijā – 7%);
• 29% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (novembrī – 28%; oktobrī – 26%; septembrī – 26%; augustā – 26%; jūlijā – 24%).

Arī decembrī mājokļu tirgu lielākoties var raksturot kā nogaidošu – bez būtiskām svārstībām pārdevēju vai pircēju vēlamajos virzienos. Pārdot gribētāji cenas notur vasaras – rudens līmenī, tās nenolaižot un cerot uz pieprasījuma pieaugumu šī gada pirmajā ceturksnī. Pircēji turpretim lēmumus pieņem daudz lēnāk, rūpīgi izvērtējot visus piedāvājumus un nereti izsverot jaunā īpašuma ienesīguma potenciālu. Vienlaikus tirgus nav apstājies. Vēl joprojām labi objekti, kas ir gaumīgi iekārtoti, ar mūsdienīgu apdari un neprasa papildu ieguldījumus, tiek pārdoti samērā ātri – vidēji mēneša laikā. Pat sērijveida namos. Taču morāli novecojušus un mūsdienu prasībām neatbilstošos īpašumus, būtiski nepazeminot tiem cenas, var tirgot mēnešiem, nesaņemot nevienu potenciālā pircēja zvanu. Tādejādi vidējais dienu skaits, kurās tirgū nonākušie īpašumi tiek realizēti, šobrīd sasniedz jau 70.

Analizējot pārējos Indeksa datus salīdzinājumā ar novembri, redzams, ka būtiskas svārstības nav vērojamas nedz pircēju vēlmē piedāvāt augstāku cenu nekā prasīts – tādas indikācijas bijušas vien 1% darījumu –, nedz arī pārdevēju ambīcijās prasīt tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu – līdzīgi kā iepriekš tādi bijuši ap pusi jeb 52% darījumu. Taču aizvien mēnesi no mēneša pieaug to darījumu skaits, kas tiek realizēti bez kredītu piesaistes – decembrī to īpatsvars sasniedzis jau 29%.

“Redzam, ka darījumos, kuros tiek investēti līdzekļi bez kredītu piesaistes, šobrīd absolūti lielākais vairākums īpašumu tiek pirkti ar mērķi tos pēcāk izīrēt. Turklāt, izvēloties šādu investīciju veidu, pircēji pirms tam rūpīgi monitorē piedāvājumu, kamēr tiek sagaidīts īpašums, kura esošā cena, varbūtējā īres maksa un potenciālā nākotnes vērtība veidos viņiem pieņemamu kombināciju,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva. “Vienlaikus zīmīgi, ka šobrīd šādu darījumu sarunās aizvien biežāk izskan jēdziens “īpašuma vērtība”. Pircēji, kas var atļauties un vēlas investēt, labi apzinās, ka dažādiem objektiem par to pašu cenu laika griezumā vērtība būs dažāda. Piemēram, Jūgendstila dzīvoklis klusajā centrā un privātmāja Mārupē šobrīd var maksāt vienādi – ap 350 000 eiro, bet vērtības plaisa starp šiem objektiem ir salīdzinoši liela – kamēr šādam dzīvoklim kultūrvēsturiskā aspekta ietekmē vērtība saglabāties gadu desmitiem, pat simtiem, tikmēr tradicionāla privātmāja pāris gadu desmitu laikā morāli novecos. Tāpēc dzīvokļu realizāciju Rīgas vēsturiskajā centrā uz pārējā fona patlaban varam saukt par samērā strauju.”

Apkopojot decembra datus par jauno projektu mājokļu piedāvājumu pirmreizējā tirgū, redzams, ka Rīgas centrā kopš pērnā gada sākuma pirmā ceturkšņa šī segmenta īpašumu cenas augušas vidēji par 15%. Ja pirmajā ceturksnī vidējā cena šādam mājoklim darījumos bija 2 780 EUR/m², tad šobrīd tā sasniedz jau 3 200 EUR/m², bet sludinājumos pat 3330 EUR/m². Savukārt Rīgas apkaimēs pieaugums bijis vidēji 7%, un vidējā cena darījumos decembrī bijusi 2 150 EUR/m², bet sludinājumos 2 450 EUR/m².

Kopumā jaunajos projektos decembrī Rīgas centrā bijuši pieejami 190 dzīvokļi, bet apkaimēs – 680.

Tādējādi cenu pieaugums un samērā nelielais šīs segmenta īpašumu piedāvājums no jauna apliecina, ka iespējamu cenu lejupslīdi jauno projektu mājokļiem tuvākajā laikā nav pamata prognozēt.

Savukārt sērijveida dzīvokļu vidējā cena decembrī bijusi 1080 EUR/m2, piedzīvojot 3% kritumu attiecībā pret gada trešo ceturksni. Īrei bijuši pieejami ~ 1260 dzīvokļi.

Lai arī 2022. gadā nekustamo īpašumu tirgū piedzīvotas vairākas ārkārtīgi straujas pārmaiņas, kas nozares profesionāļiem likušas pieņemt lēmumus neprognozējamos tirgus apstākļos, jaunie izaicinājumi vienlaikus veicinājuši arī klientiem aizvien draudzīgāku pakalpojumu ieviešanu. Piemēram, “Latio” tagad piedāvā īpašumu, tostarp lauksaimniecībā izmantojamo zemju un mežu, Izsoļu rīku, Pirkt vai īrēt un Mājokļu energoefektivitātes kalkulatorus, kā arī nosaka īpašuma iespējamo Ienesīguma likmi, lai pircējiem ilustratīvi ieskicētu potenciālo peļņu no tā izīrēšanas. Ne mazāk būtiski – uzņēmums 2022. gadā apņēmīgi uzsācis arī tirgus dalībnieku informēšanu par aktualitātēm tirgū, lai mazinātu potenciālos krāpšanas riskus objektīvas publiski pieejamas informācijas neesamības dēļ gan nekustamo īpašumu, gan mežu un lauksaimniecības zemju indeksu formā, ko turpinās arī šogad.

*Indeksa aprēķins veikts, balstoties uz “Latio” darījumu vadītāju sniegtajiem datiem.

Attēls: publicitātes